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預言帝:全國單價地王賺錢至少要等幾年

邦地產 2014-12-24 19:10:59

12月23日,今年全國的單價地王紀錄在4個小時里刷新了兩次,先是格力地產聯(lián)合體溢價127%,以每平米6.58萬元的樓板價拿下了上海前灘地區(qū)32-01地塊,刷新了上海住宅用地單價的紀錄。

每經編輯|林東岳    

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轉載標明:邦地產

記者:林東岳

12月23日,今年全國的單價地王紀錄在4個小時里刷新了兩次,先是格力地產聯(lián)合體溢價127%,以每平米6.58萬元的樓板價拿下了上海前灘地區(qū)32-01地塊,刷新了上海住宅用地單價的紀錄。之后,三湘股份又以6.66萬元/平方米的樓板價刷新了上述紀錄,后者拿下的地塊也在前灘,是36-01地塊。

盡管前灘規(guī)劃成為央企總部,又有金磚銀行總部的入駐,并且還規(guī)劃了超大面積的城市綜合體項目。但是,至少在目前,前灘還沒有看出能成為第二個陸家嘴的可能。那么為什么開發(fā)商又會在前灘投下重金?難道是"錢多人傻"嗎?

德佑地產分析師趙葆根表示,因為目前前灘的發(fā)展還并不成熟,目前住宅供應量較少,但是政府規(guī)劃先行直接帶動了地價上漲,今后前灘板塊地價的上漲毋庸置疑。因此,今年前灘這五幅地塊比較適合資金實力雄厚的房企,在資金壓力不大的情況下,延長開發(fā)周期可以提高售價。

中原地產咨詢部總監(jiān)宋會雍則認為,目前前灘板塊地價透支較多,此次五幅地塊地板價在3.5萬元到4萬元比較合理,超過4萬元開發(fā)商的壓力就會比較大了。目前前灘周邊板塊的樓盤去化速度都不佳,開發(fā)商真要等到前灘配套落實房價猛漲的那一天,年均約10%的高昂財務6成本估計很難承受。

為此,邦哥算了一筆賬。假設起始樓板價最貴的36號土地以6萬元/平方米的價格被拍下,開發(fā)周期為一年,融資成本為10%,一年之后地價達到6.6萬元/平方米,再加上1萬/平方米的建筑安裝成本,到時候房價如果賣到8萬元左右,開發(fā)商才能保本,已經有人預測,前灘必須賣到9萬元/平方米。

克而瑞研究機構總監(jiān)薛建雄表示,未來前灘地區(qū)將以改善型需求為主,因為政府對前灘的規(guī)劃偏高端,前期也投入了大量資金,市場對地塊的預期就會比較高,將來36號地塊肯定是走豪宅線路。

但邦地產觀察當?shù)氐母叨俗≌N售氣氛明顯不足。雖說離前灘板塊最近的位于三林板塊的合生前灘一號的售價在5.2萬元/平米左右,但人家賣的畢竟是疊加別墅,而且自從銷售價格上調到5.2萬元/平方米,好多月的銷售都只有一套,有些月份還是零成交。如果不是前期以不到4萬元/平方米的價格賣掉了一批公寓,回籠了一部分資金,前灘一號賣5.2萬元/平方米,還真是有賣不好,砸手里的風險。

 

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