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每經(jīng)熱評丨房貸利率下限普遍取消 存量房貸能否跟進調(diào)整?

每日經(jīng)濟新聞 2024-06-18 22:03:03

每經(jīng)評論員 杜恒峰

目前,除京滬深外,全國其余城市均已取消房貸利率下限。

房貸利率下限取消,不僅是為了提振樓市需求,也是在樓市發(fā)生根本性變化之后,利率市場化邁出的重要一步。在樓市上行期,設(shè)置最低利率且在此基礎(chǔ)上通過加乘數(shù)或點數(shù),可以抑制過熱的需求。所以在同一政策利率范圍內(nèi),無論資信水平高低,絕大部分購房者的房貸利率是相同的。但如今,房貸利率下限已基本不存在,同時考慮到最低首付比例降低導致貸款敞口變大,銀行在獲得更大自主定價權(quán)的同時,也必須對利率風險給予更多關(guān)注,依據(jù)客戶自身資信狀況準確定價成為必然,資信更高的客戶可以獲得更低的利率,房貸的定價和消費貸有望趨于一致。

利率市場化持續(xù)推進,導致不同時期購房者承受的利率負擔不同。當房價上漲的預期不足以覆蓋利息成本,而新舊貸款利率差距足夠大的時候,抹平這種差距的力量也將通過市場得到彰顯。2023年8月前的提前還款潮即是體現(xiàn),當時的背景是,有大量存量房貸“高位站崗”,和新發(fā)貸款利率存在明顯利差,有足夠資金儲備的人動用儲蓄還款,沒有足夠資金的人則是用經(jīng)營貸、消費貸等低息貸款置換房貸,直到當年10月全國存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)整,這輪還款潮才告一段落。但如今,隨著市場形勢的變化,提前還貸的壓力已再度出現(xiàn)。

貝殼研究院研報顯示,5月全國百城首套主流房貸利率平均為3.45%,環(huán)比下降12個基點;二套主流房貸利率平均為3.9%,環(huán)比下降26個基點;同比來看,這兩項數(shù)據(jù)更是分別下降了55個基點和101個基點。對2023年9月下旬利率統(tǒng)一下調(diào)的那部分貸款來說,目前其房貸利率為4.2%或在此基數(shù)上加點,新舊貸款利差達到了75個基點甚至更高。與此同時,居民理財?shù)氖找媛试诳焖倩芈?,?0年期國債為例,2023年6月14日收益率為2.9963%,一年后只有2.4990%。即便如此,超長期國債發(fā)行仍然被“秒光”。居民存款搬家已成趨勢,償還房貸也是搬家方向之一。

新舊房貸利差重新走闊,加之理財收益走低,提前還貸就會成為很多人的一種選擇。國泰君安數(shù)據(jù)顯示,2024年2月以來,居民早償率指數(shù)加速上行,4月達到37%的歷史高位,5月該指標回落到26%,仍處于歷史較高水平。從微觀層面看,“銀行App提前還貸預約難”也再度頻繁見諸媒體報道。

對銀行來說,新增房貸利率處于歷史低位,但存款利率也是如此,房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的性質(zhì)并沒有改變,利率更高的存量貸款更是如此。面對提前還貸的壓力,銀行需要有針對性地調(diào)整不同客戶的利率水平,而監(jiān)管機構(gòu)需要因勢利導,給予相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則和指引,讓房貸利率實現(xiàn)完全市場化的蛻變。

封面圖片來源:視覺中國

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