每經(jīng)記者｜李 蕾    每經(jīng)編輯｜肖芮冬    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，有縮量回調(diào)的趨勢(shì)，進(jìn)一步向上或向下或都缺乏驅(qū)動(dòng)，短期內(nèi)或以盤整為主。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周中證REITs指數(shù)下跌0.77%，REITs總指數(shù)下跌0.29%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.44%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.08%。

在全市場(chǎng)已上市的36只產(chǎn)品中，上周僅有15只環(huán)比上漲，環(huán)比下跌的產(chǎn)品則超過半數(shù)，達(dá)到21只。其中有11只跌幅超過1%，連續(xù)上漲7周的嘉實(shí)物美REIT收跌3.43%，或因部分分紅交易、打新資金止盈造成；場(chǎng)內(nèi)除息的建信中關(guān)村REIT則收跌2.64%。

行業(yè)層面，近期又有兩單產(chǎn)品正式獲批，分別為華夏特變電工新能源REIT和華泰寶灣物流REIT。今年以來公募REITs常態(tài)化發(fā)行提速，目前仍有多只產(chǎn)品處于問詢反饋通過等階段，為未來進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)奠定基礎(chǔ)。

向上或向下都缺乏驅(qū)動(dòng)？

經(jīng)歷短暫回暖后，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)開啟了縮量回調(diào)模式。

從整體表現(xiàn)來看，中證REITs指數(shù)下跌0.77%，REITs總指數(shù)下跌0.29%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.44%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.08%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)0.61個(gè)百分點(diǎn)，跑輸中證全債指數(shù)0.43個(gè)百分點(diǎn)，跑輸南華商品指數(shù)2.31個(gè)百分點(diǎn)。

在不同底層資產(chǎn)類型方面，來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，上周產(chǎn)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為-0.64%，場(chǎng)內(nèi)除息的中關(guān)村REIT收跌2.64%，連續(xù)上漲7周的物美REIT收跌3.43%，或因部分分紅交易、打新資金止盈造成。經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為-0.65%，嘉實(shí)中國(guó)電建REIT領(lǐng)漲3.05%，相對(duì)發(fā)行價(jià)已累計(jì)上漲22.47%。

板塊層面，消費(fèi)和保障性租賃住房板塊展現(xiàn)相對(duì)韌性，倉儲(chǔ)物流板塊領(lǐng)跌，各板塊總回報(bào)指數(shù)漲幅分別為+0.42%（消費(fèi)）、+0.17%（保障房）、-0.24%（環(huán)保）、-0.36%（能源）、-0.37%（產(chǎn)業(yè)園）、-0.83%（高速公路）、-1.71%（倉儲(chǔ)物流）。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已上市的36只產(chǎn)品中，上周環(huán)比上漲的僅有15只。其中，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為3.05%、2.16%和1.35%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品則超過半數(shù)、達(dá)到21只，其中跌幅超過1%的有11只。嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、建信中關(guān)村REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT領(lǐng)跌，周內(nèi)漲幅分別為-3.43%、-2.64%和-2.04%。

平安證券在研報(bào)中指出，上周REITs或較為平淡，以觀望為主，進(jìn)一步向上或向下或都缺乏驅(qū)動(dòng)，或以盤整為主。

一方面，REITs指數(shù)在5月10日小幅突破3月高點(diǎn)之后即回調(diào)，這一價(jià)格水平REITs上行或有阻力，需要更強(qiáng)的利好方可突破；且一季報(bào)顯示，REITs業(yè)績(jī)邊際下滑。但另一方面，估值擇時(shí)指標(biāo)仍指向REITs低估，疊加高分紅資產(chǎn)稀缺，REITs也很難大幅下行。此外，一季報(bào)已披露完畢，各個(gè)券也陸續(xù)完成分紅，市場(chǎng)又將進(jìn)入事件空窗期。“接下來兩周，如無突發(fā)事件，預(yù)計(jì)REITs市場(chǎng)整體平淡，可關(guān)注REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目的發(fā)行進(jìn)展。”

常態(tài)化發(fā)行進(jìn)一步提速

公募REITs常態(tài)化發(fā)行仍在加速推進(jìn)，上周又有產(chǎn)品通過審核。

近日，公募REITs市場(chǎng)迎來5月以來首次擴(kuò)容。根據(jù)證監(jiān)會(huì)和交易所披露，華夏特變電工新能源REIT、華泰寶灣物流REIT近日正式獲得監(jiān)管準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

公開資料顯示，華夏特變電工新能源REIT是我國(guó)首單民營(yíng)企業(yè)投資清潔能源REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是新疆維吾爾自治區(qū)的首只新能源公募REITs。

該項(xiàng)目底層資產(chǎn)是位于新疆維吾爾自治區(qū)哈密市伊州區(qū)的哈密光伏發(fā)電項(xiàng)目，原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為特變電工新疆新能源股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱特變電工新能源公司），專項(xiàng)計(jì)劃管理人是中信證券，基金管理人是華夏基金，基金托管人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司。

華泰寶灣物流REIT的發(fā)起人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)寶灣物流控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱寶灣物流）是中國(guó)南山集團(tuán)旗下的綜合物流運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。底層資產(chǎn)包括天津?qū)殲澄锪鲌@、南京寶灣物流園、嘉興寶灣物流園3個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)，選址均位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的京津冀及長(zhǎng)三角地區(qū)交通樞紐地區(qū)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，隨著這2只公募REITs獲批，今年以來公募REITs獲批的產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)達(dá)到6只，顯示出公募REITs常態(tài)化發(fā)行的提速。同時(shí)，還有超過10只產(chǎn)品處于問詢反饋通過等階段，為未來進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)奠定良好基礎(chǔ)。

除了獲批的產(chǎn)品，上周上交所還針對(duì)首單孵化器REIT——招商科創(chuàng)孵化器REIT項(xiàng)目出具了反饋意見，監(jiān)管的關(guān)注點(diǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況和項(xiàng)目估值合理性等兩方面。中信建投證券指出，本次問詢的關(guān)注點(diǎn)更加細(xì)化，尤其估值方面結(jié)合招商科創(chuàng)孵化器REIT的租金取值、增長(zhǎng)率、出租率、折現(xiàn)率等數(shù)據(jù)，針對(duì)核心估值參數(shù)的合理性、充分性等內(nèi)容作出細(xì)致的問詢，延續(xù)了此前壓實(shí)REITs一級(jí)估值的思路。