每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

被稱為深圳打新“天花板”的東角頭項目，又有了新動靜。

近日，位于深圳南山后海的中信城開東角頭項目發(fā)布設(shè)計方案招標(biāo)，招標(biāo)價4800萬元。

東角頭項目此前為佳兆業(yè)在深圳的核心資產(chǎn)之一，2021年佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)時，兌付方案中的處置項目就包含了該項目，后來被中信城開接手。據(jù)中信城開華南官微消息，目前有六大全球頂尖設(shè)計機(jī)構(gòu)報名項目設(shè)計權(quán)。

該項目位于深圳灣-蛇口海岸線上，典型豪宅片區(qū)，片區(qū)內(nèi)坐落著招商雙璽、陽光濱?；▓@、半島城邦、翡翠海岸等豪宅社區(qū)，官方二手房參考價在10萬-13萬元/平方米，但業(yè)主掛牌價遠(yuǎn)高于此，不少甚至在20萬元/平方米以上。

700億預(yù)期，300億脫手

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初探訪時，項目處于平整狀態(tài)，內(nèi)部已長滿綠草，被綠網(wǎng)覆蓋。

地塊位置整體不錯，從三個方向均能直看大海，并且項目距離深圳歌劇院和地鐵13號線都不遠(yuǎn)，還可以直接看到半島城邦、港灣花園等豪宅項目。

東角頭項目現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 陳榮浩攝于今年7月

該項目一直未能開發(fā)，與其過往土地較為復(fù)雜的權(quán)益牽扯有很大關(guān)系。

上世紀(jì)80年代初，深圳航運總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立深圳圳華港灣企業(yè)有限公司（下稱深圳圳華），將東角頭地塊作經(jīng)營碼頭之用，到了90年代，土地性質(zhì)變更成了多功能港口及商業(yè)用途。

2013年，深圳航運改制，佳兆業(yè)以58億元收購深圳航運主要股權(quán)，成功介入東角頭項目。

2021年9月，佳兆業(yè)召集多位投資機(jī)構(gòu)分析師來到項目地塊，給予總貨值700億元以上的預(yù)期。

但2021年年底時，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)，在其欲出售的18個項目中，東角頭項目赫然在列，之后中信系出手援馳，以300億元接手。

今年5月，項目股權(quán)方之一的達(dá)力集團(tuán)發(fā)布公告稱，“與深圳航運已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達(dá)成協(xié)議，置換而來的兩宗地將分別配予雙方。”

其中，達(dá)力集團(tuán)和深圳航運同意撤回對深圳圳華的強(qiáng)制清算，同時深圳航運和達(dá)力集團(tuán)將對東角頭項目兩宗地“分家”。至此，東角頭項目形成了深圳航運、達(dá)力集團(tuán)和中信城開“三足鼎立”局面。

據(jù)企查查，截至8月7日，深圳圳華由深圳航運持有51%股權(quán)，達(dá)力持有49%股權(quán)，中信系則通過控股鴻利金融99%的方式持有深圳圳華35%股權(quán)。

權(quán)益厘清后，項目才開始有了新進(jìn)展，也才有了開頭招標(biāo)的事情。按照正常開發(fā)節(jié)奏，項目從招標(biāo)到項目竣工，周期通常在1-3年不等。

周邊二手房業(yè)主報價17萬-21萬/平

據(jù)記者觀察，目前南山的臨海在建/待建豪宅盤，數(shù)量并不太多，包括中信城開東角頭項目、深圳灣超總基地新宅地、半島城邦5期、招商漁二村舊改項目和媽灣新增宅地。

這些地塊也被各大開發(fā)商爭奪。比較典型的如深圳灣超總基地新宅地，在今年6月31日時由中海以125.32億元力壓保利發(fā)展、招商+華發(fā)、中鐵建、越秀等央國企開發(fā)商競得。

從定價來看，目前深圳市場新房限價定價最高的是超總地塊，達(dá)13.3萬元/平方米。但與南山前海的臨海豪宅二手盤相比，仍然存在著不小價差。

以東角頭項目為例，目前周邊的二手住宅，如翡翠海岸、半島城邦花園三期、招商雙璽等樓盤，業(yè)主報價普遍在17萬元-21萬元/平方米區(qū)間。

8月7日上午，在深圳灣片區(qū)從事高端豪宅成交的房產(chǎn)中介盧勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹到，“這邊的高端樓盤之所以貴，最重要的一個原因就是房源少、掛牌少，比較容易形成錨定效應(yīng)。比如一套房子6月成交是2200萬元，6月之后同類型成交的房子，就會以2200萬元為參考。”

盧勇向記者展示了其平臺上業(yè)主掛牌的翡翠海岸房源，今年5月以來，就只有兩套房源在售。其中，一套3室2廳89平方米房子，業(yè)主掛牌總價為2380萬元，銷售均價達(dá)26.8萬元/平方米。另一套稍便宜，但總價也達(dá)到了2200萬元，折合單價24.8萬元/平方米。

8月8日上午，Co-Found智庫房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“全國豪宅市場主要有三類買家，高凈值人士、外籍人士和高端資產(chǎn)投資者，第一種看中的是豪華配置，第二種看中的是實際需求，第三種看中的是價差和稀缺性。”

董南一提到，較少的掛牌量和稀缺的供應(yīng)量是豪宅價格相對較高的重要原因，購房者在選擇時也更愿意接受較高的價格。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝