中指研究院

2022年，疫情出現(xiàn)多輪反復，商業(yè)地產市場運行承壓。疊加存量時代到來，短期沖擊與長期矛盾交織，企業(yè)經營面臨挑戰(zhàn)。面對行業(yè)寒冬，商業(yè)地產百強代表企業(yè)在過去一年直面挑戰(zhàn)，在逆境中固本拓新，夯實經營能力。2023年，中指研究院結合在商業(yè)地產領域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎，啟動“2023中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎上，不斷提高企業(yè)管理運營水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，受宏觀經濟下行、疫情沖擊及消費市場疲軟等因素影響，商辦市場供需兩端均走弱，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營規(guī)模增速明顯放緩。2022年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值為483.8萬平方米，同比增長9.6%，近五年來首次降至10%以下，增幅較2021年收窄3.7個百分點。

受疫情影響，實體商業(yè)客流下降，商業(yè)項目營業(yè)額普遍下滑，商業(yè)地產企業(yè)收入承壓，疊加央國企積極落實國家政策，為商戶減免租金，多重因素影響下，百強代表企業(yè)租金收入增速回落。2022年，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入均值為29.0億元，同比增長6.3%，增幅較2021年收窄19.0個百分點。百強代表企業(yè)租金及運營服務收入同比增速低于持有及運營面積增速，表明2022年商辦物業(yè)單位面積貢獻的收入有所下降，經營壓力突出。

從成長性看，“輕重并舉”成為行業(yè)共識。2022年300城商辦用地供需均縮量，代表企業(yè)普遍暫緩獲取純商辦用地。存量收并購交易活躍度下降，部分代表企業(yè)“積極看機會，謹慎做決定”。與此不同的是，2022年商業(yè)地產百強代表企業(yè)在輕資產方面持續(xù)發(fā)力，不斷提升運營能力，實現(xiàn)多渠道拓展。

從經營質量看，百強企業(yè)重點項目平均出租率下滑，經營壓力加大。零售商業(yè)方面，代表企業(yè)采取穩(wěn)中求進的經營策略，企業(yè)層面加強數(shù)字化建設，降本增效；項目層面發(fā)力提升消費者黏性，并通過幫扶為商戶創(chuàng)造價值。辦公物業(yè)方面，租賃需求疲弱，代表企業(yè)加強產品打磨，以精細化服務促進項目穩(wěn)定運營。

從穩(wěn)健性看，代表企業(yè)資產負債率小幅下降，但受疫情影響收入增速下滑，流動性受到一定影響。資產證券化仍是商業(yè)地產企業(yè)融資的重要途徑之一，底層資產中商辦類物業(yè)合計占比超六成。

展望未來，經過三年疫情洗禮，2023年將是我國全力推動經濟修復的一年，消費將進一步發(fā)揮經濟增長主引擎的作用。商業(yè)地產作為國內消費和服務升級的重要載體，消費的復蘇將為商業(yè)地產市場的恢復奠定良好基礎，也為優(yōu)質的商業(yè)地產企業(yè)規(guī)模拓展和業(yè)績修復提供契機。

2023開啟消費提振年，優(yōu)質頭部商業(yè)地產企業(yè)業(yè)績修復可期。2023年開年以來，疫情防控政策優(yōu)化的效果顯現(xiàn)，居民消費場景正逐步修復，我國消費市場顯現(xiàn)出復蘇態(tài)勢。中央和各地方政府都把擴內需、促消費作為2023年政府工作的首要任務。隨著消費的逐漸復蘇，今年商業(yè)地產市場亦有望迎來修復。

存量時代商業(yè)地產競爭加劇，企業(yè)需順應居民消費特征趨勢，強化空間改造與品牌調改能力，激發(fā)項目新活力。近年來，居民消費需求呈現(xiàn)出差異化、多元化的特征，更加注重消費體驗和消費氛圍。隨著居民消費特征的改變，商業(yè)地產的空間打造和品牌調性都將與以往有所不同，存量商業(yè)需要針對性地進行改造與調改，以重新激發(fā)商業(yè)項目的活力。

不動產私募投資基金試點啟動，商業(yè)地產公募REITs蓄勢待發(fā)，優(yōu)質頭部企業(yè)迎來發(fā)展新機遇。2023年，不動產私募投資基金試點正式啟動，未來公募REITs試點范圍也有望拓展至商業(yè)不動產領域，由“私募+公募”構成的不動產金融鏈條正在逐漸形成。不動產金融的發(fā)展將推動商業(yè)地產領域形成新的發(fā)展模式，為優(yōu)質商業(yè)地產企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。

2023年是全面貫徹黨的二十大精神的開局之年。短期來看，我國社會經濟有望在消費市場的帶動下迎來復蘇，商業(yè)地產行業(yè)在今年也有望恢復活力。長期來看，我國經濟長期向好的基本面沒有改變，人民消費升級趨勢沒有改變，但商業(yè)地產市場供過于求的形勢較為嚴峻，存量時代的“零和博弈”恐將來臨，只有優(yōu)質企業(yè)的優(yōu)質項目才能獲得持續(xù)健康的發(fā)展。商業(yè)地產企業(yè)應緊抓短期內消費市場和服務業(yè)經濟恢復機遇期，提升企業(yè)經營和項目運營水平，在鞏固基本盤的同時實現(xiàn)高質量增長，為未來的“大浪淘沙”贏得先機。