每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜王月龍 陳夢妤    

都說上海樓市火，但認(rèn)籌率飆到500%還是讓人驚了。

這些天，上海2023年一批次入市的樓盤迅速發(fā)生了分化：華發(fā)半島華庭完成1640組認(rèn)購335套房源，實際認(rèn)購率達(dá)到490%；保利越秀和樾天匯認(rèn)購人數(shù)1000+，認(rèn)購率達(dá)到319%；華發(fā)古美華府同樣以認(rèn)購數(shù)1000+，認(rèn)購率沖上339%。

幾家歡喜幾家愁，同樣位于浦東的佩瑪山丘二期，主打法式低密度洋房，均價6萬元/平方米左右，入市初期需要驗資認(rèn)購，但截至目前認(rèn)購率只有——23%。

購房人用錢投票還是用腳投票，區(qū)別在品牌？產(chǎn)品？地段？還是價格？

佩瑪山丘位于浦東曹路，一期已交付使用。由于處在曹路鎮(zhèn)相對中心位置，周邊煙火氣十足，但城市界面仍有欠缺。

更重要的是，一期項目看上去整齊有余、格調(diào)不足，南向沒有陽臺，窗戶面積過小，作為2022年前后開發(fā)的住宅，設(shè)計上和“法式”相距甚遠(yuǎn)。

為什么是這樣的設(shè)計呢？因為這項目是由上海立信會計原先的學(xué)生宿舍改建而來的。所以，盡管有著洋氣的名字，但佩瑪山丘至今仍然滿滿的“機(jī)關(guān)”風(fēng)，樓棟整齊，沒有陽臺，房型方正。

佩瑪山丘 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

置業(yè)顧問對此也比較佛系，“一期是宿舍改建的，后面（北面）二期是新建的，現(xiàn)在還可以登記認(rèn)購，大概有40多組認(rèn)購吧。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，兩棟新建樓房正在緊鑼密鼓施工，但北面正對著的是曹路鎮(zhèn)停工7年的大型城中村舊改項目，目前拆的拆、留的留，正式施工仍然遙遙無期。

“曹路板塊是受金橋板塊輻射的，整體教育資源薄弱，戶型面積較大，總價段高，該板塊較適合剛需客戶，改善客戶較少。相比于此前同板塊的招商璀璨城市約5.4萬元/平方米，6萬元/平方米的均價沒有太大吸引力，對比大虹橋項目也不具備優(yōu)勢，在大虹橋供應(yīng)充足且積分較低的情況下，項目自然被分流?！?/span>

公交車6站之外，華發(fā)半島華庭周邊，道路、市政綠化、學(xué)校等，又是另一番光景。

中指研究院上海金融總經(jīng)理榮伍剛對分析表示，“華發(fā)半島華庭周邊二手房綠城玉蘭花園掛牌普遍11萬元/平方米上下，而離地鐵站較遠(yuǎn)的唐鎮(zhèn)三兄弟（大名城紫金九號、浦發(fā)檀府、仁恒東郊花園）掛牌約10萬元/平方米。2021年離地鐵站較遠(yuǎn)的華僑城純水岸開盤均價約7.06萬元/平方米，而如今位置更好、更近地鐵站的半島華庭也是這個價，等于一年多時間一分錢沒漲。”

“這個樓盤價格倒掛太厲害了，搶到就是賺到。”白金翰宮別墅區(qū)外的中介小哥指著對面半島華庭說，“隔壁二手房10萬-11萬元/平方米，這還是回落以后的價格，（半島華庭）單價7萬多元買到手，你說能賺多少?！?/strong>

華發(fā)上海某項目建設(shè)現(xiàn)場 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

335套房源吸引了1640組實際認(rèn)購，可見市場并非缺乏購買力，而是購買力跟著熱度走。

記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)除了學(xué)校和唐鎮(zhèn)地鐵上蓋的商業(yè)中心外，暫時沒有商業(yè)配套和便捷購物或餐廳等場所，多個住宅小區(qū)四周以綠化、景觀為主，日常生活仍有些不便，但購房人仍然對這里趨之若鶩。

“因為是唐鎮(zhèn)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者說。

除了國際社區(qū)的概念，浦東供應(yīng)短缺也是助力之一?！胺催^來想想，近期張江地區(qū)暫時沒有新盤供應(yīng)，周康地區(qū)供應(yīng)也少。”盧文曦說。

而保利越秀和樾天匯則在區(qū)位和配套方面更勝一籌，榮伍剛說：“內(nèi)環(huán)核心地段，12號線和18號線連通浦西和浦東，交通方便，商業(yè)、醫(yī)療、教育配套豐富，保利和越秀品牌力較好。”

“另一個熱盤華發(fā)古美華府，周邊標(biāo)桿住宅萬源城當(dāng)前二手市場成交價幾乎都在10萬+，去年10月份甚至成功破12萬+，老破小也普遍9萬+，板塊內(nèi)新房供應(yīng)量較少，新房價格優(yōu)勢也極為明顯?！?/span>

記者|包晶晶