每經(jīng)記者｜黃小聰    每經(jīng)編輯｜葉 峰    

近日，3只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs紛紛公告對符合條件的租戶進(jìn)行一定的租金減免，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT預(yù)計(jì)共減免租金2272.66萬元，東吳蘇園REIT預(yù)計(jì)減免租金約8147.10萬元，建信中關(guān)村REIT預(yù)計(jì)減免租金2288.68萬元。3只產(chǎn)品累計(jì)減免租金近1.3億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次租金減免主要是幫助服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶應(yīng)對疫情沖擊。關(guān)于減免租金給基金帶來的影響，管理人均表示，將通過放棄部分基金管理費(fèi)等方式進(jìn)行化解。

符合條件租戶將獲減免

自REITs產(chǎn)品推出以來，發(fā)行越來越火熱，在已發(fā)行的產(chǎn)品中，產(chǎn)品的底層資產(chǎn)基本上集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，一方面，這些資產(chǎn)質(zhì)量較好，回報(bào)較穩(wěn)定，但另一方面，這些基礎(chǔ)設(shè)施，受疫情的影響，收入的波動也會比較明顯。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為幫助服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶應(yīng)對疫情沖擊，維持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)營。3只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs均對符合條件的租戶進(jìn)行一定的租金減免。

具體而言，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT方面，由項(xiàng)目公司對符合條件的小微企業(yè)和個(gè)體工商租戶減免3個(gè)月租金，初步預(yù)計(jì)共需減免租金（稅前）2272.66萬元。

東吳蘇園REIT方面，項(xiàng)目公司計(jì)劃減免所持國際科技園五期B區(qū)、2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期內(nèi)服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶2022年3月至8月租金，共計(jì)6個(gè)月，若租賃合同期未覆蓋減免期，僅減免合同期中的3月至8月部分月份對應(yīng)的租金。此次減免租金安排預(yù)計(jì)影響項(xiàng)目公司租金收入（含稅）約8147.10萬元。

建信中關(guān)村REIT方面，主要分兩種類型，一是對截至2022年5月31日仍處于租賃合同約定的租賃期限內(nèi)的小微企業(yè)承租人，減免2022年6個(gè)月租金（承租人2022年內(nèi)實(shí)際租期不滿一年的，根據(jù)實(shí)際租期按比例減免）；二是對截至2022年5月31日已退租的小微企業(yè)承租人，根據(jù)2022年內(nèi)實(shí)際承租期間，按第一項(xiàng)所述比例減免。預(yù)計(jì)本次減免租金安排影響項(xiàng)目公司租金收入約2288.68萬元。

總的來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園REIT和建信中關(guān)村REIT這3只產(chǎn)品預(yù)計(jì)減免租金累計(jì)近1.3億元。

基金管理人將化解影響

短期直觀來看，減免租金意味著基金的收入減少，必將影響到基金的收益，也影響到基金持有人的收益。

因此，各家基金管理人也紛紛拿出各種方式來降低減免租金帶來的影響。比如博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT表示，基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人、受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)決定以部分減免各自管理費(fèi)用及物業(yè)酬金的方式，全額化解此次免租事宜對基金的影響。

東吳蘇園REIT也表示，此次租金減免實(shí)施后，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)《運(yùn)營管理協(xié)議》進(jìn)行業(yè)績補(bǔ)償，基金管理人將放棄部分基金管理費(fèi)，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將放棄部分運(yùn)營管理費(fèi)，同時(shí)通過補(bǔ)貼申請，相應(yīng)稅收減免等方式全額化解此次減免租金的影響，相關(guān)化解措施實(shí)施后，前述減免租金安排對于基金收益的影響將實(shí)際得到補(bǔ)足，不會對基金份額持有人利益造成影響。

建信中關(guān)村REIT發(fā)布公告稱，基金管理人已協(xié)同運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等主體采取了積極措施，決定通過放棄部分管理費(fèi)、申請補(bǔ)貼及相應(yīng)稅收減免等方式對沖此次減免租金的影響。采取上述措施后，前述租金收入減免對于基金收益的影響將實(shí)際得到補(bǔ)足，不會對基金份額持有人利益造成影響。

除了這幾只園區(qū)REITs通過減免租金的方式來降低疫情影響，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期獲批的2只保障性租賃住房REITs，也對疫情影響有更多的關(guān)注，并且在招募說明中有更多的說明。比如中金廈門安居保障性租賃住房REIT的招募說明書封卷稿中，“疫情”的相關(guān)表述有17處，其中也提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)：若由于新型冠狀病毒疫情影響出臺租金減免相關(guān)政策，可能對基礎(chǔ)設(shè)施基金的收益造成不利影響。