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中國銀河維持房地產行業(yè)推薦評級:銷售在分化中復蘇,路徑或較以往更加曲折

每日經濟新聞 2022-07-14 09:18:35

每經AI快訊,中國銀河07月14日發(fā)布研報稱:維持房地產行業(yè)推薦評級。

6月銷售復蘇,城市分化:2022年6月,30城新房銷售面積同比增速為-7.41%,環(huán)比增速為81.08%,成交套數同比增速為-10.40%,環(huán)比增速為71.25%,本月實現本年度最低同比降幅,最高環(huán)比增速,30大中城市商品房成交面積已經恢復到近幾年的平均水平。分一二三線城市來看,一、二、三線成交面積同比增速分別為-8.54%/1.76%/-26.54%,環(huán)比增速分別為141.46%/89.42%/27.04%,一、二線城市成交面積環(huán)比出現明顯增幅,二線城市成交面積同比扭轉為正增長。在房貸利率發(fā)生顯著變化后,銷售變化大概滯后1-2個季度,由此推算,最快在第三季度末見到銷售企穩(wěn)。但目前居民杠桿率處于高位,2022年5月居民部門杠桿率為62.10%,相較于2014年同比增加27.7pct,銷售企穩(wěn)還需要政策和市場環(huán)境改善的合力,保守估計銷售市場到第四季度企穩(wěn)。

銷售復蘇帶動去化周期縮短:截至2022年6月30日,十大城市的存銷比為12.88,較上月-5.07,去化周期環(huán)比-28.25%,同比+58.43%,由于銷售明顯回暖,去化周期環(huán)比大幅下降。分線來看,一、二線城市存銷比分別為14.23、12.21,分別較上月-3.94、-5.62,一、二線城市去化周期基本恢復到年初水平。

二輪土拍流拍率下降,城市熱度分化:截至7月5日,有18城推出二輪集中土拍建設用地規(guī)劃,9城完成二輪集中土拍,18城共推出建設用地2000.03萬方,同比下降54.10%,環(huán)比下降1.76%,供應量基本與本年度一輪土拍持平,土地市場供應規(guī)模仍處于低位。已完成二輪土拍的9城共實現2197.44億元成交值,同比下降51.33%,環(huán)比下降6.50%。二輪土拍平均流拍率僅4.93%,較一輪土拍的19.8%下降14.87pcts。北京的成交均價由一輪土拍時的29844元/平方米上升為34603元/平方米,環(huán)比增長15.95%,成交均價也超過去年第二輪土拍,同比增長7.58%。杭州45宗供應地塊仍全部成交,其中12宗地觸限進入一次報價階段。

投資建議:目前政策寬松已經過渡到了高能級城市,從城市庫存來看,高能級城市已經具備寬松基礎,政策儲備工具依舊豐富,大面積的城市寬松還在途中。雖然本輪周期銷售的復蘇路徑較以往更加艱難和曲折,但修復終有時,從我們跟蹤的高頻數據來看,部分城市的政策寬松效果已經開始顯現,我們預計銷售在四季度將迎來復蘇。我們觀察到今年土拍各城市優(yōu)質地塊供給比例加大,并且總體溢價率處于歷史低位,中長期來看,土地市場的良好環(huán)境將促使強信用房企盈利率先企穩(wěn)。在“穩(wěn)增長”主線下,央國企仍有上行空間,在銷售企穩(wěn)和收并購規(guī)模加大的預期之下,優(yōu)質民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關注優(yōu)質住宅開發(fā)行業(yè)優(yōu)質標的:保利地產(600048)、金地集團(600383)、招商蛇口(001979)、萬科A(000002)、新城控股(601155)、龍湖集團(0960.HK)、濱江集團(002244)。建議關注優(yōu)質物業(yè)管理公司:招商積余(001914)、旭輝永升服務(1995.HK)。

風險提示:銷售修復不及預期、政策支持力度不及預期的風險。

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(記者 蔡鼎)

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