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李宇嘉:建立房地產(chǎn)長效機(jī)制 應(yīng)從重建市場秩序入手

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-12-14 01:50:32

李宇嘉

上周末召開的中共中央政治局會議,在分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出,2017年是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年,要深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”,要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

筆者認(rèn)為,十八大以來,以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革打破轉(zhuǎn)型困境的架構(gòu)已建立,未來將進(jìn)入改革“深化期”。就房地產(chǎn)而言,盡管市場化發(fā)展已有20年,但短期應(yīng)急式管理較為多見,各界渴望長效機(jī)制盡快出爐,以攻克行業(yè)積弊以及對經(jīng)濟(jì)金融的掣肘。

本輪樓市調(diào)控,之所以再次啟動行政干預(yù)并在需求端加碼,市場失靈倒逼政府干預(yù)強(qiáng)化是重要原因。今年以來,實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利下滑,“資產(chǎn)配置荒”預(yù)期強(qiáng)烈,由于金融監(jiān)管的不盡完善,旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和助推轉(zhuǎn)型的寬松貨幣政策被少數(shù)人異化為“加杠桿”的資產(chǎn)配置盛宴。

基于控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮,管理層不得不再次行政干預(yù)以糾偏市場失靈。但是,調(diào)控只是將部分需求和流動性暫時(shí)摁住,未來總體寬松的貨幣政策基調(diào)、人口流入不會改變,“資產(chǎn)配置荒”難以改觀,熱點(diǎn)城市樓市資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)猶存。

目前,市場監(jiān)管上還存在“短板”,比如今年4月住建部透露,未來將落實(shí)新建商品房、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案制度,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)系統(tǒng)全覆蓋。這意味著還有一些三四線城市沒有網(wǎng)簽備案制度,“一房多賣”情況仍然存在。有的二線城市,盡管已建立網(wǎng)簽備案制度,但執(zhí)行不到位。比如,有的開發(fā)商通過“假網(wǎng)簽”來捂盤惜售、制造供不應(yīng)求的假象,這些都源于網(wǎng)簽備案制度在監(jiān)管上有疏漏。

近期,住建部相繼公布兩批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)“黑名單”,其中不乏一些知名企業(yè)。這些企業(yè)主要涉嫌發(fā)布虛假廣告,惡意編造散布謠言,制造房源緊張氣氛,采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段,煽動消費(fèi)者購房,以抬高房價(jià)、牟取私利等。事實(shí)上,中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及近年來興起的自媒體中,上述違規(guī)行為普遍存在,在很多城市甚至成為見怪不怪的“潛規(guī)則”。由此,重建市場基礎(chǔ)秩序,已經(jīng)成為監(jiān)管的基本內(nèi)容,也是建設(shè)長效機(jī)制的第一步。

但是,多年來房地產(chǎn)市場監(jiān)管更多地集中在上游開發(fā)和預(yù)售審批上,對中下游銷售端(包括二手房)及牽涉到房企、中介機(jī)構(gòu)、媒體的行為監(jiān)管較少。同時(shí),近年來熱點(diǎn)城市樓市已進(jìn)入存量時(shí)代,一線和二線城市二手房交易占比分別達(dá)到60%和50%,中介代理、估價(jià)、按揭等環(huán)節(jié)牽涉的行業(yè)內(nèi)人群龐大,京滬深房產(chǎn)中介從業(yè)人員為開發(fā)企業(yè)的2倍以上。但監(jiān)管重點(diǎn)依舊在上游開發(fā)和新房市場,二手房交易、中介機(jī)構(gòu)、自媒體在很大程度上處于野蠻生長的態(tài)勢。

隨著存量房交易占比越來越大,有限的行政資源無法應(yīng)對,未來行業(yè)監(jiān)管鏈條必須要重構(gòu)。目前,熱點(diǎn)城市一個(gè)行政區(qū)的房地產(chǎn)管理部門,專職房地產(chǎn)市場管理的可能就3~5個(gè)人,但轄區(qū)內(nèi)僅中介從業(yè)人員就有數(shù)千甚至更多。

基于此,借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),必須要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律管理的作用。例如住建部發(fā)布“黑名單”就是行業(yè)自律的一種形式。行業(yè)自律要以“授信激勵(lì)、失信懲戒”為原則,讓失信者寸步難行(無人買其房、無人找其代理),倒逼市場形成誠信的威懾作用和經(jīng)營習(xí)慣。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會管理將是未來房地產(chǎn)管理的三股力量。行業(yè)公共屬性突出,管理社會化的情況下,合理配置管理資源也是監(jiān)管的重要內(nèi)容。因此,要建立全面準(zhǔn)確、可得性強(qiáng)的數(shù)據(jù)體系。目前,樓市在杠桿率、房價(jià)收入比、住房自有率、庫存及消化周期等方面的結(jié)論差別很大,甚至截然相反,原因就在于數(shù)據(jù)的制約。

此外,熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足,癥結(jié)在于工業(yè)用地盤活難度大。由于產(chǎn)能過剩、外需疲軟,新經(jīng)濟(jì)成為轉(zhuǎn)型方向,熱點(diǎn)城市大片工業(yè)用地亟待盤活。但土地掌握在國企手里,若轉(zhuǎn)向住宅,規(guī)劃和用途管制的上位法橫亙在面前,要么補(bǔ)繳巨額土地出讓金(過去這些土地是無償劃撥的),還要自建生活配套;要么,到期后政府收回重新“招拍掛”。

目前,為降低成本,借助創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新政策東風(fēng),掌握土地的國企都在打造創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)等,但一窩蜂后辦公商業(yè)就過剩了,住宅用地供應(yīng)緊張沒有得到緩減。因此,盤活存量須在用途管制、利益平衡上做系統(tǒng)的政策設(shè)計(jì)。

(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

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