每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

最近，邦爺聽說，金山的樓市火了起來，近3個月房價漲得亮瞎眼。

甚至有中介說“金山新房已經(jīng)全部封盤了，現(xiàn)在市場上就只剩二手房了。”

等等！你說的是金山？那個和“鄉(xiāng)窩頭”沒啥兩樣的蠻荒之地？遠郊+工業(yè)重地+房價“1字頭”就差不多了的“墊底生”？

邦爺也覺得驚訝，所以專門去查看了金山區(qū)統(tǒng)計局發(fā)布的商品住宅半年數(shù)據(jù)：

今年1月-6月，金山全區(qū)累計銷售商品房面積67.85萬平方米，同比增長13.8%。其中，市場化商品銷售面積55萬平方米，同比增長42.6%。（要知道，今年上半年整個上海的住宅成交量同比漲幅也就23.6%。）

另外，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，金山新城目前庫存量去化周期創(chuàng)歷史新低，僅能持續(xù)消化約1.4個月。

一手房成交持續(xù)火爆，個別項目案場報價雖然超2萬/㎡，但好的樓層也是一房難求。

金山新城中介聯(lián)盟數(shù)據(jù)更顯示，金山的毛坯二手房最高報價已經(jīng)超過了18000元/㎡。

金山的房價真的在不知不覺中上漲了啊~到底是為什么呢？

漲幅成各區(qū)第一，全靠上海漲勢好

在很多人看來，金山的房價一直都漲得很滯后。但在今年，僅上半年金山區(qū)樓市就實現(xiàn)了51.5億的銷售額，而且房價漲幅30.8%，領(lǐng)跑上海各區(qū)！

原因嘛，在很多人看來，得利于上海市整體房價持續(xù)爆漲的影響，加之金山“十三五規(guī)劃”中有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，金山從房產(chǎn)的投資沼澤變成潛力洼地。

但邦爺覺金山樓市存在一個問題——市區(qū)的人口很難導(dǎo)入。這就很難創(chuàng)造長期的樓市漲勢呀。

真別說，金山距離上海市區(qū)實在是太遠了，從金山到人民廣場的距離有70多公里。加之金山主城區(qū)人口不足，金山房價能漲幾年，這是個問題。

因為現(xiàn)在金山房價的上漲，全看上海的漲勢，所以一旦上海房價漲勢發(fā)軟，金山基本就是要領(lǐng)跌節(jié)奏了~

金山投資潛力到底如何？

既然說到金山樓市，那么我們具體來看看金山這個地方，真的能給樓市多大支撐吧。

一直以來，金山都是上海的工業(yè)重鎮(zhèn)，如今已經(jīng)形成了60平方公里化工產(chǎn)業(yè)帶，煉油和乙烯年產(chǎn)量將分別達到3000萬噸和400萬噸。

目前金山拿得出手的企業(yè)，除了上海石化這家有著40多年歷史的化工廠，就是上述世界級化的化工產(chǎn)業(yè)帶了吧（基本把上?；瘜W工業(yè)區(qū)、上海石化、第二工業(yè)園區(qū)連線成片了）。

這一帶比較強悍，目前上?；ぱ芯吭骸⑸虾ＨA誼集團、德國漢高、美國雅寶、上海苯乙烯等83個內(nèi)外項目都已經(jīng)落戶。

但說到這里，邦爺就不得不提了，金山的重工業(yè)對拉動GDP有一定作用，但它的污染也一直是大問題。

你能想象，距離化學工業(yè)區(qū)千余米的漕涇鎮(zhèn)，每到深夜，人們就可能聞到令人窒息的怪味嗎？？

估計是污染太嚴重，以至于今年G20的時候，上海環(huán)保局就發(fā)布了文件：8月24日至9月6日，石化、鋼鐵和水泥等255家生產(chǎn)企業(yè)限產(chǎn)，減少污染物排放，保障空氣質(zhì)量。

但污染太重的的地方，能發(fā)展好房地產(chǎn)嗎？所以即便今年上半年金山樓市的熱度擋不住，但邦爺覺得，金山房價的上漲有特殊原因存在（而且它漲了，價格也比上海的整體均價低很多）。

建議大家買房也不要只看漲價，只考慮價格因素，還要看該區(qū)域的配套、環(huán)境、交通，還有是否適合自己了。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。