每經(jīng)編輯｜李俊明    

▲2010年6月，三亞的房價為28293元，此后一路跌來，到2016年3月已跌至18227元，跌幅近36%。

2010年以來的6年里，房地產(chǎn)行業(yè)絕對可以稱得上風(fēng)起云涌。國內(nèi)100個主要城市中98個城市房價都在上漲或階段性上漲，只有兩個城市一直在下跌！

更令人驚訝的是，其中一個在6年前的房價全國排第一。

這兩個城市是誰？6年里，這兩個城市身上發(fā)生了什么？

6年來只有兩個城市房價下跌

過去6年以來，國內(nèi)絕大多數(shù)城市的房價都在上漲。而且有的城市是瘋漲，完全不顧大家能不能接受得了——比如去年以來的深圳，或是今年以來的上海！

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者近日梳理了中國指數(shù)研究院研究100個研究標(biāo)的城市發(fā)現(xiàn)：

過去6年里，98個城市的房價都在上漲。

不知你注意到?jīng)]，2010年開始，就有人唱衰全國房價，但至少現(xiàn)在來看，國內(nèi)房價還是鐵打的營盤。

▲圖片來源：中國指數(shù)研究院

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計結(jié)果顯示：

2010年6月全國房價指數(shù)在9042元的水平，隨后的6年，以波浪式前進(jìn)，上漲至2016年3月的11030元。

▲圖片來源：中國指數(shù)研究院

過去6年里，絕大多數(shù)城市房價的軌跡都幾乎與全國房價指數(shù)同步。

當(dāng)然也有例外，比如溫州：

2010年9月開始，以炒房聞名的溫州炒房團(tuán)沒放過本土。游資大舉進(jìn)入，一年多的時間里，房價從13968元漲到21083，漲幅超過了50%。不過好景不長，2012年初開始，溫州房價一直下跌，一直到2015年底。

再比如，招人眼目的城市——內(nèi)蒙古鄂爾多斯，這個以出產(chǎn)煤炭和富翁的城市，2013年9月房價達(dá)近1萬元，此后淪入溫州的命運。

▲圖片來源：中國指數(shù)研究院

接下來說到了重點。完全背離國內(nèi)房價走勢的兩個城市——來自海南的難兄難弟：三亞和?？?！

2010年6月，三亞的房價為28293元，此后一路跌來，到2016年3月已跌至18227元，跌幅近36%。與這一階段全國房價指數(shù)相比，此消彼長，呈現(xiàn)“反向喇叭形”。

同屬于海南的?？?，其房價也走了類似的軌跡：6年里，房價從14125元的水平下跌至9208元。

其實2010年前后，海南省官員已經(jīng)開始警惕當(dāng)時居高的房價。

在博鰲亞洲論壇2010年年會上，海南一名副省長接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時就提醒：

（海南房價）確實上漲很多，我們謹(jǐn)慎對待可能到來的房地產(chǎn)泡沫。

三亞和海口怎么了？

▲是什么造成三亞和?？?年里與全國房價背離，一路下行？

三亞和?？诎l(fā)生了什么事兒，6年里與全國房價背離，一路下行？

別忘了，2010年時，三亞房價可是高過北上廣深等一線城市，位居全國第一。

陽光、海灘、宜居的“北緯18度”、椰子樹下的比基尼派對——三亞、海口有足夠的概念可以炒作，為什么購房者不繼續(xù)買賬？

先讓我們回到20多年前，看看那時候海南發(fā)生了什么！1992年前后，不足200萬人的海南擁有2萬家房地產(chǎn)公司，房價在3年之內(nèi)已經(jīng)翻了兩番。泡沫破滅之后的苦果是遺留下超過500噸的“爛尾樓”、數(shù)百億的銀行壞賬和無法結(jié)案的官司。

這是國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域第一次大規(guī)模的炒作，也是第一次大規(guī)模的泡沫破滅。以三亞與海口為代表的海南城市受傷很深。

之后，三亞針對房地產(chǎn)的政策更加謹(jǐn)慎，非剛需的炒房者對此也很小心。一直到2006年，海南房地產(chǎn)的內(nèi)傷才基本痊愈，此前積壓的商品房與土地已基本處置完。

但是別忘了，2006年前后國內(nèi)房地產(chǎn)正在狂飆，三亞與海口的房價也隨之起舞。直到2010年前后到達(dá)頂峰，之后又一路下降。

為什么會有這種走勢？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者稱：

三亞樓市屬于既限購又降價雙重屬性依附的城市，這是比較罕見的。限購是防范樓市炒作，而降價是為了去庫存。

而更重要的是，嚴(yán)躍進(jìn)等地產(chǎn)人士認(rèn)為，三亞旅游地產(chǎn)一個最大問題就是沒有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，市區(qū)和旅游度假區(qū)的風(fēng)格差異太大，沒有融合。

陽光、海灘和比基尼派對畢竟不如產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)讓買房者更放心。一名在海南做地產(chǎn)中介的人士告訴記者：

對三亞來說，來買房子的人既要投資海景房又要兼顧‘能到三亞市區(qū)走走’——這類項目一定程度上是大手筆運作，而大手筆運作需要相對低廉的土地成本。但這類項目從實際銷售來看，購買群體并不多。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞房價逐月下降，一方面是限購政策下投機(jī)客總體是在下降的，另一方面是供應(yīng)壓力下房企主動進(jìn)行降價。

土地供應(yīng)方面也一定程度上反映了三亞房地產(chǎn)的熱度，據(jù)海南省國土資源局統(tǒng)計，2015年三亞市土地一共成交僅21宗。

三亞的“難兄難弟”——?？谝膊⒉粯酚^。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

對?？趤碚f，面臨一個新的問題，即很多購房者購房后并不入住，屬于候鳥型的一類購房群體。

這一定程度上影響了?？诘臉鞘型顿Y價值，制約了?？诜績r。

曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)的明星城市，獨特的政策，獨特的產(chǎn)業(yè)，加上游資炒作，頻頻與國內(nèi)其他城市的走向背離，這確實值得反思！