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出處：邦地產(chǎn)

記者：盧曦

很多年了，恒隆地產(chǎn)的老板陳啟宗一直自詡是“香港股市里最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。他做的恒隆廣場的投資收益率是其他地產(chǎn)商的一倍多。

也正是因為這一原因，他的名字在內(nèi)地被神話了，大家都以為陳啟宗是商業(yè)地產(chǎn)的“經(jīng)營之神”。

1月26日，恒隆地產(chǎn)公布了截至2014年12月底公司全年業(yè)績，大大高于此前的市場預(yù)期。公司各項數(shù)據(jù)全面飄紅，基本純利超100億港元，同比暴增98%。更是讓大家覺得恒隆牛得不得了。

邦地產(chǎn)君梳理財報卻發(fā)現(xiàn)，恒隆的神話完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的兩個項目--恒隆廣場和港匯廣場。除了這兩家公司，恒隆的業(yè)績幾乎可以忽略不計。濟南恒隆廣場甚至成為內(nèi)地唯一明顯下滑的項目。公司正在改變二三線城市戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向更有把握的“新一線”城市杭州。

恒隆的高回報來自上海

2014年，恒隆地產(chǎn)的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)、物業(yè)銷售與租賃業(yè)務(wù)均出現(xiàn)不同程度的增長。租金收入方面，中國內(nèi)地增長11%到39.16億港元，香港增長6％達(dá)到33億港元。物業(yè)銷售營業(yè)額飆升2.93倍，達(dá)到98.14億港元。

從年報中不難看出，恒隆的租金收入僅僅微增，而物業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅增長。

2014年，天津恒隆購物廣場、無錫恒隆廣場辦公樓開幕。目前，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地商場的零售總額超過100億人民幣。

上海恒隆廣場

在年報中，恒隆地產(chǎn)將上海市場和上海以外市場分開盤點。值得注意的是，上海兩家恒隆廣場租金的貢獻(xiàn)達(dá)到27.75億港元，而上海以外多個恒隆廣場累計貢獻(xiàn)僅11.41億港元。上海業(yè)務(wù)對內(nèi)地的業(yè)績貢獻(xiàn)高達(dá)70%，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)仍然處在對上海兩家商場高度依賴的狀態(tài)下。

“內(nèi)地反腐措施持續(xù)對奢侈品產(chǎn)生影響。”年報寫道，“由于中國內(nèi)地多家恒隆廣場都處在開業(yè)初期，利潤率比較低。”上海恒隆廣場零售額下跌4%，港匯恒隆廣場零售額上升3%。公司首次明確透露，在上海上調(diào)了兩家恒隆廣場租金。

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴邦地產(chǎn)君,恒隆地產(chǎn)多年來一直存在上海項目貢獻(xiàn)比例較大的情況,近年來,“上海”的占比已經(jīng)有所減少。恒隆地產(chǎn)一直希望在二三線城市復(fù)制上海的成功，即開發(fā)持有型的高端物業(yè)，選擇消費力強的城市。