中糧地產(chǎn)調(diào)研快報(bào):城市更新與前海建設(shè)提升公司估值

中糧地產(chǎn) 000031 房地產(chǎn)業(yè)

研究機(jī)構(gòu)：東興證券 分析師：鄭閔鋼,楊騫 撰寫日期：2014-12-16

關(guān)注1:城市更新提升土地價(jià)值

公司前身是深圳市寶安區(qū)城建發(fā)展總公司,擁有很多當(dāng)年行政劃撥的工業(yè)用地。目前公司工業(yè)地產(chǎn)可出租物業(yè)面積共計(jì)約120萬平方米。深圳市存量土地已開發(fā)得差不多,新增土地來源基本來自城市更新。現(xiàn)配合深圳市城市更新規(guī)劃,公司部分土地需要拆遷變性。這部分土地成本非常低,將受益于土地升值及容積率的提升。

關(guān)注2:參與前海開發(fā)建設(shè)受益于自貿(mào)區(qū)概念

公司全資子公司中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深圳公司”)于2012年與深圳市前海深港現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局(以下簡(jiǎn)稱“前海管理局”)簽訂了合作框架協(xié)議。協(xié)議約定雙方在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,緊密開展合作對(duì)接,積極謀劃雙方在金融、物流、地產(chǎn)領(lǐng)域的合作。深圳公司具體負(fù)責(zé)前海合作區(qū)項(xiàng)目的推進(jìn)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)等工作。目前,公司正在積極與前海管理局協(xié)商推進(jìn)相關(guān)工作。

關(guān)注3:銷售受行業(yè)景氣度影響略有下滑

受行業(yè)景氣度下降因素影響,公司的銷售同樣出現(xiàn)了下滑。上半年公司簽約面積19.7萬平方米,簽約金額36.3億元,分別下滑37%和27%。公司項(xiàng)目多位于北京、上海、成都、深圳等一二線城市,且09年以后,公司產(chǎn)品由原來的中高端定位逐步增加了首置首改產(chǎn)品的占比。目前首置首改產(chǎn)品占比在60-70%。

我們預(yù)計(jì),隨著降息等政策的推出,房地產(chǎn)銷售的回暖,公司全年銷售下滑速度將收窄,預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)銷售金額100億元左右,同比下滑10%左右。