每經(jīng)編輯｜李宇嘉    

◎李宇嘉

限購(gòu)逐步取消，但似乎并沒(méi)有讓樓市的溫度有多少回升。不管是2009年樓市出現(xiàn)的“V”型大反轉(zhuǎn)，還是2012年樓市見(jiàn)底回升，貨幣政策（包括個(gè)人住房貸政策）的松動(dòng)居功至偉。于是，所有的機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，在貨幣政策整體不放松的背景下，個(gè)人住房貸款緊縮是阻礙樓市去庫(kù)存和景氣回升的罪魁禍?zhǔn)?。進(jìn)入9月份以后，限貸松綁的呼聲越來(lái)越高，松綁傳言也甚囂塵上。近期，福州、青島等地正式發(fā)文松動(dòng)房貸政策，標(biāo)志著限貸政策調(diào)整的大幕開(kāi)啟，這將成為決定樓市未來(lái)走勢(shì)最關(guān)鍵的因素。

筆者認(rèn)為，目前商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸政策確實(shí)比較緊，主要表現(xiàn)在門(mén)檻高、成本高。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，讓很多曾經(jīng)使用過(guò)房貸的無(wú)房戶再次貸款時(shí)，不得不接受上浮的貸款利率、較高的首付比例，甚至沒(méi)有資格獲得房貸（第三次停貸）。盡管這一政策的初衷是為了控制頻繁利用銀行貸款炒房的行為，但也錯(cuò)殺了很多合理的住房貸款需求，如“賣(mài)小房后買(mǎi)大房”的改善性需求、拆遷需求和因工作調(diào)動(dòng)或家庭搬遷而 “先賣(mài)后買(mǎi)”的購(gòu)房需求等。

在政策性住房金融缺失的情況下，在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域，同樣存在著融資成本居高不下的問(wèn)題。今年以來(lái)，首套房貸利率一般在基準(zhǔn)利率的1.05倍到1.1倍，相比2012~2013年8.5折利率來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于定向加息100個(gè)基點(diǎn)，或者相當(dāng)于月供增加了10%，而二套房貸的利率則一般在基準(zhǔn)利率的1.2倍以上，甚至停貸。而且，由于房貸期限長(zhǎng)、對(duì)存款貢獻(xiàn)不大、貸款利率上浮幅度有限，商業(yè)銀行有“拋棄”個(gè)人房貸的跡象，很多銀行直接限制年度房貸總額度，以額度用完的方式來(lái)驅(qū)趕貸款申請(qǐng)者。

因此，筆者贊同適當(dāng)松動(dòng)個(gè)人住房貸款政策。特別是對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)住房的貸款，應(yīng)該給予非常低的首付成數(shù)和非常優(yōu)惠的貸款利率，這在發(fā)達(dá)國(guó)家是一直堅(jiān)持的慣例。例如，上世紀(jì)80年代，美國(guó)聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)的房貸首付比例只有10%，利率比平均房貸利率低2~3個(gè)百分點(diǎn)。近期，湖北發(fā)布的樓市新政“鄂6條”中提出，居民家庭貸款首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房，首付比例按30%執(zhí)行，貸款利率下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)于這一政策措施，筆者舉雙手贊成。在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，即便是再低的首付比例，再低的利率，筆者認(rèn)為都是應(yīng)該的，但僅限于首次購(gòu)房，而不能濫用和走歪。

另外，對(duì)于合理的改善性住房貸款需求的支持，筆者也是贊同的。這里所說(shuō)的合理的改善性住房貸款需求，既包括賣(mài)掉家庭唯一住房且償清貸款后再買(mǎi)房的貸款需求，也包括在擁有一套普通住房且償清房貸的基礎(chǔ)上，再買(mǎi)一套住房的貸款需求。前者既包括改善型住房需求，如“賣(mài)小房換大房”的購(gòu)房行為，也包括因拆遷需求、工作調(diào)動(dòng)或家庭搬遷而出現(xiàn)“先賣(mài)后買(mǎi)”的購(gòu)房貸款需求；后者主要指因家庭成員增加而產(chǎn)生的新增房屋購(gòu)置的貸款需求。

對(duì)于合理的改善性住房貸款需求，筆者建議給予等同于首套住房貸款的政策優(yōu)惠。在過(guò)去10多年房?jī)r(jià)快速上升的背景下，城市居民住房需求非常強(qiáng)烈，但迫于支付能力不足，往往是“先買(mǎi)房、后換房”、“先買(mǎi)小房、后買(mǎi)大房”。在重點(diǎn)一、二線大城市，這一現(xiàn)象很普遍。以深圳為例，近年來(lái)銷(xiāo)售的住房平均面積不足90平方米，目前全市人均年齡僅為30歲，添丁和父母來(lái)深的情況很普遍，換房的需求是客觀存在的，這也是老百姓收入水平提高的必然結(jié)果，也是分享改革紅利的必然要求。

根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，城鎮(zhèn)存量住房中超過(guò)30%的部分是上世紀(jì)80年代左右建設(shè)的，戶型結(jié)構(gòu)比較差。在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代后，改善性住房需求不僅強(qiáng)烈，而且會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，給予優(yōu)惠貸款政策支持有必要。當(dāng)然，為控制不合理需求混入“合理需求的隊(duì)伍”，可限制“先賣(mài)后買(mǎi)”的次數(shù)，如規(guī)定優(yōu)惠貸款政策僅提供一次；也可以規(guī)定“只有賣(mài)掉唯一普通住房且償清貸款后再買(mǎi)房”的行為才算改善性住房需求，而且該優(yōu)惠也只能享受一次；對(duì)擁有一套普通住房且償清貸款的居民家庭，再買(mǎi)一套住房的貸款需求，也可適當(dāng)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)以體現(xiàn)改善性住房貸款政策的差別性，總之這些都是技術(shù)問(wèn)題。

在融資成本居高不下，國(guó)家在貨幣政策領(lǐng)域堅(jiān)持定向?qū)捤傻牟呗?，即向符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向、需要重點(diǎn)扶持的小微企業(yè)定向提供低成本的貸款扶持。在主要城市房?jī)r(jià)居高不下，老百姓住房支付能力不足，擁有住房需求強(qiáng)烈，而融資成本高企和政策性住房金融缺失的情況下，在滿足基本民生需求的住房貸款領(lǐng)域，應(yīng)該下調(diào)差別化住房信貸門(mén)檻，并將這一政策納入定向?qū)捤韶泿耪叩姆懂牎?/p>

當(dāng)前，不僅應(yīng)該撇開(kāi)對(duì)樓市情緒化的“不打死不到底”的心態(tài)，也不能謾罵一切旨在促進(jìn)樓市的政策指向。目前，盡管四大行未有明確的通知，但統(tǒng)一口徑的“等待通知”，其口吻值得玩味，意味著央行或高層正在研究制定如何調(diào)整不適合形勢(shì)的住房貸款政策。不同于限購(gòu)政策，限貸政策的調(diào)整對(duì)樓市影響大得多，在降低合理住房需求貸款成本的同時(shí)，可能會(huì)引入不合理需求，推高房?jī)r(jià)，得不償失，如何調(diào)整需要謹(jǐn)慎的態(tài)度、綜合考慮，想必管理層考慮的也是這個(gè)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，具體的技術(shù)設(shè)計(jì)其實(shí)并不費(fèi)思量，關(guān)鍵的問(wèn)題是要本著糾偏政策、去除行政干預(yù)、降低老百姓合理住房需求的貸款成本和控制投資投機(jī)炒作的目的，而對(duì)于地方借此再造新一輪樓市繁榮的動(dòng)機(jī)要杜絕。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）