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35城庫(kù)存同比增超兩成 一線樓市處境微妙

2014-08-13 01:48:56

每經(jīng)編輯|每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

千方百計(jì)去庫(kù)存,這句話說(shuō)易做難。

截至7月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26594萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)1.4%,同比增長(zhǎng)22.8%。各地依然面臨“壓力山大”的窘境。

目前,福建、湖南等地已經(jīng)發(fā)文,通過(guò)財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式刺激樓市,并且尺度和力度越來(lái)越大。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增幅放緩,導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度明顯上升,這種情況下,預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲,年內(nèi)市場(chǎng)存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開(kāi)始涉及的信貸松動(dòng),一旦銀行實(shí)施,預(yù)期購(gòu)房者將被刺激入市。

7月35城樓市新增供應(yīng)環(huán)比減7.1%/

數(shù)據(jù)顯示,在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,有30個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到112.4%、84.0%和68.3%;5個(gè)城市庫(kù)存同比下滑,太原的跌幅最大,為19.2%。

在去化艱難時(shí),房企也選擇放緩入市節(jié)奏的策略。7月份,35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1951萬(wàn)平方米,環(huán)比減少7.1%,同比減少11.4%;成交行情略有反彈,環(huán)比增長(zhǎng)13.4%,但同比仍然處于下跌態(tài)勢(shì),并且1575萬(wàn)平方米的成交量也仍然少于庫(kù)存增量。其中,一線城市庫(kù)存3402萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲4.4%,已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng),并且遠(yuǎn)高于二、三線城市1%左右的增幅。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,隨著降溫氣氛的加重,一線城市的成交量持續(xù)疲軟,相應(yīng)的新增供應(yīng)難以得到有效去化,進(jìn)而使得庫(kù)存積壓。高庫(kù)存的壓力下,一線城市房企的降價(jià)促銷(xiāo)力度也會(huì)加大。

亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月25日,北京樓市共新增8320套房源,而商品住宅成交量卻僅有4299套,樓市總的供需比罕見(jiàn)地高達(dá)1.9∶1。這意味著,每新增兩套住宅就只有一套能賣(mài)出去,而去年很多熱銷(xiāo)盤(pán)的供需比都是1∶4,甚至1∶5。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,今年以來(lái)新盤(pán)供應(yīng)量大增,原因在于去年的土地成交量較高,在經(jīng)過(guò)9到12個(gè)月的前期開(kāi)發(fā)后,項(xiàng)目大多集中在今年上市。

地方去庫(kù)存力度升級(jí)/

目前,各地樓市政策呈現(xiàn)由單純松綁向全方位救市轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。

8月5日,內(nèi)蒙古包頭市人民政府發(fā)布 《包頭2014房交會(huì)優(yōu)惠政策》,給予購(gòu)房者直接財(cái)政補(bǔ)貼,除發(fā)放15000元的購(gòu)房券外,購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房,給予所納契稅100%的補(bǔ)貼;8月8日公布的“閩八條”不僅涉及到放開(kāi)福州、廈門(mén)兩個(gè)中心城市的限購(gòu)、普通商品住房的認(rèn)定,更為突出的是在放松信貸方面———提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后,再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房,按首貸認(rèn)定;而第二個(gè)出臺(tái)省級(jí)樓市提振文件的湖南,在去庫(kù)存方面“下藥”更猛,“湘五條”直接明確規(guī)定將由政府回購(gòu)普通商品房用做保障房源。

各地接連出臺(tái)的刺激樓市政策對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)有所影響,比如安徽合肥取消限購(gòu)首周,當(dāng)?shù)刈≌瑐浒?164套,環(huán)比增長(zhǎng)23.7%。其中合肥市區(qū)1811套,環(huán)比暴增40%。

但更多人對(duì)地方政府救市效果持觀望態(tài)度,云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研在評(píng)論剛剛?cè)∠拶?gòu)的昆明樓市時(shí)就指出,影響市場(chǎng)成交的主要是限購(gòu)、限貸及房地產(chǎn)稅。在供過(guò)于求的情況下,限購(gòu)的存在本身就不合理。他認(rèn)為,取消限購(gòu)對(duì)昆明市場(chǎng)成交不會(huì)產(chǎn)生太大影響,因?yàn)槟壳袄ッ鳂鞘羞€是剛需為主,取消限購(gòu)與否對(duì)剛需并無(wú)太大影響。

張大偉說(shuō),認(rèn)房不認(rèn)貸,預(yù)計(jì)將接棒限購(gòu)松綁,成為8月份樓市松綁的最主要政策。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示,救市已從過(guò)去的去庫(kù)存逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸P(pán)活城市經(jīng)濟(jì)的做法,隨著合肥、廈門(mén)等庫(kù)存去化好的城市也加入救市大軍,說(shuō)明地方政府救市不光是為了樓市著想,也在為城市均衡的發(fā)展所考慮。

北京深圳辟謠放松限購(gòu) /

限購(gòu)松綁是否會(huì)蔓延至一線城市已經(jīng)得到否定答案。深圳、北京等地均辟謠此前的放松限購(gòu)傳聞,而一線城市庫(kù)存增幅卻超過(guò)二、三線樓市,這使得北上廣深樓市處境十分微妙。

偉業(yè)我愛(ài)我家報(bào)告顯示,目前來(lái)看,北上廣深四地的新房庫(kù)存分別是8.3萬(wàn)、7.5萬(wàn)、6.1萬(wàn)和3.5萬(wàn)套的水平,按照7月份的去化量估算,去化所需時(shí)間從13個(gè)月到16個(gè)月不等。考慮到四大城市較大的人口基數(shù)和潛在購(gòu)房需求,四城存量與二、三線部分城市相比依然處于相對(duì)較低的水平。

但買(mǎi)方市場(chǎng)格局已經(jīng)形成,近兩個(gè)月來(lái),北京不少剛需項(xiàng)目降價(jià)也未能刺激市場(chǎng)成交,相反,7月份北京中高端樓市成交量開(kāi)始止跌回穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),在8月份北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的32個(gè)項(xiàng)目中,有16個(gè)中高端改善型樓盤(pán)入市,多數(shù)項(xiàng)目每套總價(jià)均超過(guò)500萬(wàn)元。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略也因2014年拐點(diǎn)來(lái)臨而發(fā)生改變,泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男在中指院品牌研討會(huì)時(shí)稱(chēng),北上廣深依然是目前抗風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)避風(fēng)港。

不過(guò),近日中指院發(fā)布的《2014中國(guó)城市居民居住滿意度研究報(bào)告》顯示,北京和深圳并列第9,上海和深圳則在10名開(kāi)外,交通、教育和醫(yī)療等區(qū)域配套不足成為一線城市居民滿意度偏低的主要原因。

中指院分析師稱(chēng),隨著市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷,開(kāi)發(fā)商布局一線城市時(shí),不僅僅需要資金等硬實(shí)力,更謹(jǐn)慎的拿地眼光以及住宅舒適度等軟實(shí)力對(duì)于企業(yè)盈利以及品牌塑造更加關(guān)鍵。

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