證券時報記者 張達

華遠地產(chǎn)董事長任志強昨日在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會”上表示，今年房價增幅將大幅度下滑。

同日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱也表示，2014年的市場沒有想象當(dāng)中那么好，并對住宅市場提出風(fēng)險警示。近日多名業(yè)內(nèi)人士對今年房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。

任志強認(rèn)為，今年宏觀經(jīng)濟下行的壓力加大，土地供應(yīng)量比去年增加很多，庫存在不斷增加，與2013年比今年房價增幅和成交量增幅都會大幅下滑。

“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”任志強說，去年增幅是20%，今年連10%都不到，下降幅度非常大，但是還是增長，預(yù)計增幅比國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長略高一點。

丁祖昱表示，盡管他對一線城市的未來發(fā)展還是比較樂觀的，特別是依然看好住宅市場，但不能否認(rèn)的是，這四個城市都已經(jīng)過了房地產(chǎn)高速發(fā)展的最快階段。從目前的趨勢來看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經(jīng)趨緩。

據(jù)悉，上述“畸形需求”指的是來自全國各地特別是西北、東北、華北的大量需求，對北京房價還有持續(xù)的推動作用。

丁祖昱認(rèn)為，一線城市住宅市場需預(yù)警三大風(fēng)險。首先，2013年在部分剛需板塊當(dāng)中高價獲取的住宅地塊，2014年存在一定風(fēng)險，也將面臨較大的調(diào)整。其次，豪宅市場方面，每年豪宅的需求量都是相對固定的，而受到經(jīng)濟影響，比如說2008年的經(jīng)濟危機，市場波動更大。

據(jù)介紹，第三個風(fēng)險來自北京市場。需求市場的“畸形”，為未來的北京市場埋下不可預(yù)見的風(fēng)險，比如為了控房價動用行政手段。另外，“限價”也造成部分樓盤“價高質(zhì)平”的現(xiàn)象。

對于二線城市，丁祖昱認(rèn)為，二線城市的最大優(yōu)勢在于它對周邊區(qū)域和城市的吸附力，2014年二線城市市場風(fēng)險可歸為四大類，第一類是市場容量大、供應(yīng)量也大的城市。比如天津，盡管每年成交量在千萬平方米，土地供應(yīng)卻超過兩千萬平方米。第二類是“量大價低”的城市。典型是重慶和長沙，每年市場交易量龐大，成交均價卻處于低位水平。第三類是“量小波動大”的城市。杭州是典型，一旦調(diào)控政策出臺，就馬上反映到市場中去。第四類是量平競爭大的城市。最典型的當(dāng)屬貴陽，在一盤獨大的情況下，市場高度集中，房企規(guī)模和競爭力更是為眾多本土房企及外來中小型房企所不能企及，長此以往，不利于未來發(fā)展。

對于三線城市，丁祖昱認(rèn)為，多數(shù)三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處在相對滯后的周期，未來發(fā)展空間也有限。三線城市最大的風(fēng)險來自于那些房價較低、均價在6000元/平方米以下的城市。在成交量低、價格低的市場中，即便是成本控制較好的一些規(guī)模房企，項目利潤也很難如想象中可觀。