◎項(xiàng)崢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

6月以來，伴隨著貨幣市場利率的大幅跳升及劇烈波動，由貨幣市場“錢荒”引發(fā)的金融市場流動性饑渴，已經(jīng)導(dǎo)致A股市場連續(xù)多個(gè)交易日大幅下跌。6月25日，央行在不同場合三度對金融市場流動性狀況進(jìn)行表態(tài)，并表示已向一些符合宏觀審慎要求的金融機(jī)構(gòu)提供了流動性支持。但金融市場的緊張情緒似乎還未完全緩解，較為普遍的預(yù)期則是，未來流動性將總體趨緊，進(jìn)而將引發(fā)樓市拐點(diǎn)。

從流動性與樓市的相關(guān)性分析看，流動性與房價(jià)已然高度綁定。過去十多年，我國房價(jià)大幅飆升，其中一個(gè)最重要的原因在于貨幣供應(yīng)總量的大幅擴(kuò)張。如果沒有流動性的支持，那么房價(jià)快速上漲將因?yàn)槿鄙倭鲃有愿Z然倒塌。各國房地產(chǎn)周期下行階段，往往也是流動性收緊時(shí)期。美國次貸危機(jī)的導(dǎo)火線之一是美聯(lián)儲連續(xù)提高聯(lián)邦基金利率，房價(jià)下降，次貸違約增加，進(jìn)而通過金融衍生機(jī)制迅速傳導(dǎo)到全球主要金融市場。上世紀(jì)90年代，我國海南房地產(chǎn)泡沫破滅，也與當(dāng)時(shí)金融治理與整頓分不開。

目前看來，如果流動性穩(wěn)中趨緊，貨幣政策總體趨向穩(wěn)中偏緊，那么出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)很有可能會是一次大概率事件。雖然今年以來我國房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，全國絕大多數(shù)城市房價(jià)連續(xù)上漲，5月全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有65個(gè)。但在“錢荒”的大環(huán)境下，這種運(yùn)行態(tài)勢的可持續(xù)性值得關(guān)注。由“錢荒”引發(fā)的金融資產(chǎn)重新布局與調(diào)整，將會明顯擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動性水分，這也勢必傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場。目前，一線城市的一套普通房產(chǎn)動輒五六百萬元，顯然已經(jīng)超出了普通人的購買力。而掌握財(cái)富的高收入群體，在 “錢荒”的背景下，也需要調(diào)整資產(chǎn)布局，購買房產(chǎn)這種流轉(zhuǎn)并不便利的資產(chǎn)，可能不是一個(gè)明智的選擇。特別是需要流動性的企業(yè)或個(gè)人，則要加大房產(chǎn)變現(xiàn)的速度，因此降價(jià)銷售或許是不得以為之的決策。由“錢荒”引發(fā)的謹(jǐn)慎心理，將導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人不輕易投資與消費(fèi)，增加現(xiàn)金和銀行存款比重。若這種情緒繼續(xù)蔓延，將會大大降低商品房的銷售規(guī)模。

“錢荒”將加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營分化。在現(xiàn)金流方面，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或許受影響程度較??；但一些實(shí)力相對較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對銀行信貸收緊、其他融資渠道收窄、融資成本上升的難題，或?qū)⒚媾R經(jīng)營困境。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)豪擲巨資購地的情況也會明顯減少，地價(jià)上漲幅度下降或出現(xiàn)絕對地價(jià)下降也并非沒有可能。真正還需要關(guān)注的是“錢荒”所引發(fā)的地方政府債務(wù)問題和財(cái)政收支穩(wěn)定性問題。房地產(chǎn)市場降溫將削弱地方政府的債務(wù)承擔(dān)能力，也會減少預(yù)算外財(cái)政收入。對此，需要認(rèn)真并妥善解決。

綜合來看，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從本質(zhì)上說，并不是自然科學(xué)，也難以通過實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。討論中國房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破裂，意義并不大。比如中國房地產(chǎn)泡沫將在五年后破裂，是否意味著現(xiàn)在還可以繼續(xù)快速上漲？如果五年內(nèi)上漲速度過快，那么是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂提前到來？與其討論中國房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破裂，不如認(rèn)真對待中國房地產(chǎn)運(yùn)行中的問題，采取有效措施消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。