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未來房地產政策的可能走向

2013-03-27 01:40:46

未來廣東房產調控力度究竟如何,有待于其他城市的表現。相信其他地方的細則會參照廣東細則依葫蘆畫瓢,不會清晰到哪兒去。

每經評論員 葉檀

3月25日,全國首個省級國五條細則落地,廣東版國五條出臺。

這一細則是含糊的,充滿了立即、過快、嚴格等難以定量的詞匯,給實際操作增加了難度。在最惹人關注的20%個稅如何征收問題上,甚至沒有提及20%這一數據,只是表示“嚴格執(zhí)行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”。國五條實施細則中20%是政府的規(guī)定,而以往按照原交易總房價1%的稅率進行征收也是國家明文的豁免規(guī)定。其他限地價、競房價、增加保障房等措施也是老調重彈,只有兩條是明確的:廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策;年底地級以上城市房產信息聯網,為未來行統(tǒng)一的稅收打下基礎。

未來廣東房產調控力度究竟如何,有待于其他實城市的表現。相信其他地方的細則會參照廣東細則依葫蘆畫瓢,不會清晰到哪兒去。

目前對于房地產宏觀調控而言,最困難的是房地產市場已經產生了分化。包括廣州、深圳在內的一線城市,是去年以來房價上漲的熱點區(qū)域,其他沿海城市如廈門等,房價也處于急速上升的通道。與此同時,鄂爾多斯、溫州等城市的房地產價格大幅下挫,已經導致當地的金融鏈條出現裂縫,銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場,需要的是不同的調控手段,在保持當地市場穩(wěn)定的同時優(yōu)化結構,增加保障房供應,抑制投資投機需求的過快增長。

國五條實施細則征收20%的個稅若嚴格執(zhí)行,不會推高房價,可以肯定,即使沒有20%的個稅,房價該漲的地區(qū)照樣會漲。房價主要由貨幣、收入、通脹預期推動,而不是由稅收推動。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下,房地產依然會作為居民主要的避險品種受到青睞,在房地產牛市中,20%的稅收將作為固定成本轉嫁給購房者,在房地產熊市中,20%將成為賣家的成本減少賣家的收益,但無論房價上升與否,20%的收益將納入國庫成為地方政府又一個重要的收入來源。

國五條推向市場后,各地二手房交易進入高峰期,這是規(guī)避稅收成本導致的剛性需求大爆發(fā),也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù),而非因為征稅導致的房價上升,相反,一旦20%的征稅真正落地,各地房地產市場二手房交易將進入一段時間的真空期。

從廣東此次推出的細則來看,未來房地產政策有一點是明確的,那就是繼續(xù)增加保障房供應量,繼續(xù)增加普通商品房供應量。楊紅旭表示,作為經濟重鎮(zhèn)的無錫房地產市場之所以能夠保持穩(wěn)定,是因為保障房的功勞。因為過去十年,無錫建成商品房5500萬平方米,建成保障房6200萬平方米。事實上,無錫進入產業(yè)調整瓶頸期,城市范圍擴大與負債率的上升,同樣抑制了無錫房價的上升。

數據有時候并不反映真實情況。一些城市的平均房價受到抑制,并不代表核心城市房價下挫,如哈爾濱。最近,哈爾濱市住房保障和房產管理局發(fā)布消息,不僅年內將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購范圍,而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項目外,不再供應商品住宅建設用地。這樣的政策將推高中心城市的房價,有利于購房者向周邊地區(qū)擴散,從房地產均價來看,數據將保持穩(wěn)中有降,十分漂亮。

推測未來的房地產政策走向可能有以下兩點:

第一,改造棚戶區(qū)、大建保障房將繼續(xù)成為重點,這是民生工程的重要組成部分,也是緩解房地產泡沫痛苦的有效手段。第二,不同地區(qū)的房地產政策也將不同。對于房價泡沫較為明顯、房價上升過快的城市,以抑制為主,房地產調控的威力主要體現在這些城市;對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市,對于負債率較高的城市,房地產調控將會溫柔得多;對于溫州等城市,房地產泡沫已經崩潰,實體經濟艱難行進,這樣的城市已經無需房地產高壓政策,只能靜聽房地產墜底的聲音。以保障房彌補以往的不足,以統(tǒng)一的房產聯網信息打下稅收基礎,將是這兩年政策的重點。

中國的房地產市場板塊已經破碎,各地需要的是不同的政策,含糊不清的統(tǒng)一政策起到的效果不會好。

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