◎易憲容（中國社科院金融研究所研究員）

近日，市場上流傳著房地產(chǎn)在全國“兩會”之前可能進(jìn)入宏觀調(diào)控的窗口期。先是有不少地方收緊住房公積金貸款，再是二套房貸收緊的風(fēng)聲再起，加上人民銀行春節(jié)后通過正回購收緊流動(dòng)性。

如果說，市場把這些政策出臺看作是對住房市場之收緊，看作是新一輪住房市場宏觀調(diào)控的開始，筆者以為，這太高估這些政策的影響與作用。住房公積金政策收緊，其實(shí)并非收緊，而是讓這種政策回到常態(tài)。有哪一個(gè)國家會把一種公共資助政策變成少數(shù)人賺錢工具？當(dāng)前國內(nèi)住房公積金的政策調(diào)整就是要去除這個(gè)功能，還住房公積金政策的本義而并非是政策的收緊。

對住房信貸政策的差異化，這是2010年“國十條”的基本內(nèi)容，只不過這些政策一直沒有認(rèn)真落實(shí)與執(zhí)行而已。對二套住房信貸政策的要求，在世界上任何有房地產(chǎn)泡沫的國家，采取這種政策是一種趨勢與必然。新加坡、加拿大等國都在這樣做。為了控制住房投機(jī)炒作及投資，對購買二套住房都有較多的約束條件。而對國內(nèi)的住房市場來說，經(jīng)過十年房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，限制二套以上住房購買是常態(tài)，并非是什么特殊政策。如果市場把這些政策的出臺看作是房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，那么這只能說明當(dāng)前國內(nèi)住房市場政策太過于寬松了。

對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，不僅房價(jià)又開始上漲，一線城市住房市場重現(xiàn)繁榮，而且經(jīng)過十年房價(jià)持續(xù)上漲而沒有經(jīng)歷過一次完整調(diào)整的住房市場，如果不變化或調(diào)整，這個(gè)市場是不可持續(xù)的。因此，國內(nèi)住房市場性質(zhì)轉(zhuǎn)向及房價(jià)調(diào)整是一種必然。如果當(dāng)前住房市場仍然由少數(shù)人來左右及引導(dǎo)預(yù)期，那么國內(nèi)住房市場一定會玩完。對此，新一屆黨中央領(lǐng)導(dǎo)集體上任之后看得十分清楚，而不是如一些人想借助城鎮(zhèn)化來操縱市場那樣，國內(nèi)住房價(jià)格永遠(yuǎn)可這樣漲上去。

既然當(dāng)前國內(nèi)住房市場是一個(gè)不可持續(xù)的市場，那么新一屆政府上任之后，估計(jì)要做的第一件事情就是如何來改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場性質(zhì)，如何讓這個(gè)市場性質(zhì)出現(xiàn)重大的調(diào)整。所以，全國“兩會”之后，房地產(chǎn)市場政策會有所調(diào)整，而不會出現(xiàn)重大調(diào)整。即使上面所指兩項(xiàng)政策出臺，實(shí)際上對市場作用與影響都是十分柔性的。因?yàn)?，面對這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，新一屆政府知道問題的嚴(yán)重性，但是也不希望突然刺破這個(gè)泡沫而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長。

更為重要的是，當(dāng)前國內(nèi)住房市場仍然是一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場。因此，住房市場價(jià)格很大程度上是由預(yù)期來決定。在這種情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)商都試圖通過不同的方式來左右住房市場預(yù)期，以便把國內(nèi)住房市場帶入他們所期望的方向。事實(shí)上，早幾個(gè)月他們這樣做成功了。在政策沒有變化的情況下，國內(nèi)一些城市的住房市場又出現(xiàn)了銷售大增而房價(jià)上漲的格局。如果一個(gè)泡沫吹得巨大的市場，其泡沫不僅沒有破滅反之繼續(xù)吹大，那么這個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)會進(jìn)一步增加，經(jīng)濟(jì)增長更是不可持續(xù)。在這種情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重大調(diào)整就是要改變房地產(chǎn)市場投資投機(jī)為主導(dǎo)的性質(zhì)。

面對不可持續(xù)的國內(nèi)住房市場，新一屆政府上任后出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸擠出市場泡沫，改變當(dāng)前住房市場性質(zhì)是一種必然。但國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫的擠出估計(jì)會經(jīng)歷一個(gè)過程而不會是突然破滅。為了實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，新一屆政府的房地產(chǎn)政策將更為強(qiáng)調(diào)柔性及差異性，而不是剛性及一致性。在這里任何希望把房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的幻想會破滅，同時(shí)，新一屆政府上任后也會考慮房地產(chǎn)市場泡沫可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，問題是如何把擠出泡沫的風(fēng)險(xiǎn)與成本降到更小程度。