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樓市新政箭已上弦

每經(jīng)智庫 2013-02-20 09:01:44

業(yè)內(nèi)人士認為,樓市新政一定會出,只是時間未定,最可能的正如傳聞,首付和利率皆提高;次可能是二套停貸,定向一線城市。

每經(jīng)編輯|趙慶

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近日,關(guān)于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的消息頻出。受此壓制,昨日地產(chǎn)股、水泥股領(lǐng)跌大盤,萬、保、招、金等“四大金剛”皆大跌4%以上,其中金地更是下跌近8%--連續(xù)兩日大跌。

其實,地產(chǎn)股早在1月下旬就開始調(diào)整了,比如保利股價已由之前最高的14.6元,下跌于昨日的12.2元,累計下跌16%。1月下旬,市場已有傳言調(diào)控將升級,涉及"二套房停貸"。

而這次,利空消息的傳播力度更大。其中最重要的一條是:昨天早上,微博傳聞:近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺,目前待選方案有2種:“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”,實施時間仍未確定。而該微博賬號曾于前天發(fā)布過“夜間重磅:周四樓市或有政策出臺”的微博。另外,昨日證券時報盤中特供獨家消息,與之相同。

還有來自券商人士的消息:依目前情況,盡管銀監(jiān)會尚未發(fā)文暫停二套房貸,但是消息基本屬實。近期應該會陸續(xù)有商業(yè)銀行暫停二套房貸,先國有銀行、后其他銀行,但短期不會完全停貸;同時,公積金也不能給二套房貸款。另有消息稱,二套房停貸可能僅針對一線城市。除此,還有傳言二手房交易環(huán)節(jié)的個人所得稅將從緊等。關(guān)于時間,有消息稱2月20日國務(wù)院常務(wù)會議將討論房地產(chǎn)調(diào)控事宜,本周就會出新政。

如何看待上述傳言和消息?兩句話:一是無風不起浪,二是大膽假設(shè)、小心求證。部分人認為消息不可信,都是些謠言,比如部分商業(yè)銀行已經(jīng)說沒接到相關(guān)通知。但是,大家一定要清楚一點:回顧歷史可知,任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前,政府部門或銀行等部門及官員,都不會主動預告或被迫承認:我們將要出新政啦!政策難測,但細心察之,仍有蛛絲馬跡可尋。近些年,筆者一直跟蹤、分析、研究房地產(chǎn)政策,關(guān)于政策預測,可以歸結(jié)為“三段論”:會否出、出什么、何時出。

首先,會否出?這涉及原因,或者說是否存在出臺新政的邏輯。我的觀點是:肯定會出。去年以來,全國樓市復蘇、回暖,房價也已持續(xù)上漲了半年多,尤其一線城市和少數(shù)二線城市,房價上漲速度遠超業(yè)內(nèi)外人士的預期,比如北京的購房人群中已現(xiàn)恐慌情緒??考扔姓?,已難阻擋一線城市房價大漲的步伐了。所以有必要出臺新政,不管力度如何、內(nèi)容新意有多少。

其次,出什么?自2009年12月份調(diào)控以來,政策經(jīng)歷了四次升級,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”。其中史無前例的強硬推行管制政策,包括限購、限貸、限價等。該用的手段,似乎都用過了。因此,將要出臺政策,具有新意的措施不可能太多。房貸和稅收兩個環(huán)節(jié),有新意的可能性最大。二套房貸收緊基本已成定局,最可能的正如上述消息,首付和利率皆提高;次可能是二套停貸,定向一線城市。其它政策暫不分析。

最后,何時出?其實,這個“三段論”,預測的難度依次加大。會否出,比較易預測;出什么,有一定難度;出臺時間,則最難預測。之前我的預測是:春節(jié)過后至5月是窗口期。更精準的時間點,實難猜斷。上述有傳言說,周三國務(wù)院開會討論,周四出新政。除非確有內(nèi)部消息,否則無從評論這么具體的時間點。如要一定要猜,則一個前提條件是:周三的國務(wù)院例會確定會討論房地產(chǎn)調(diào)控;如此,則本周出新政的可能性將大增。否則,不做評判。

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